Жизненные ситуации: заключаем договор участия в долевом строительстве

Что нужно знать при заключении Договора участия в долевом строительстве. 

1.      Какими законами регулируется.
Основной закон, которым регулируются вопросы Договора участия в долевом строительстве - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» (здесь текст в актуальной редакции). 

2.      Кто может заключить договор долевого участия.
Участником долевого строительства (дольщиком) может быть любое лицо (физическое или юридическое).
Застройщик - лицо, которое:
- получило разрешения на строительство,
- опубликовало или разместило в сети Интернет проектную декларацию,
-  имеет земельный участок (в собственности или в аренде) для  строительства многоквартирного дома.

Проверяем наличие этих документов. Обращаем внимание на Разрешение на строительство (срок действия - может заканчиваться или уже закончится), в проектной декларации - на совпадение реквизитов разрешения на строительство, на адресные ориентиры земельного участка, если земля в аренде - на срок аренды (может заканчиваться или уже закончится).

3.      Что должно быть в договоре.
Обязательно должны быть 4 условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства (то что вам должны передать по окончании строительства);
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5-ти лет). 

4.      Форма договора.
Договор долевого участия - обязательно письменная форма + государственная регистрация договора. Договор считается заключенным с момента гос. регистрации. Регистрация осуществляется в органах Росреестра (http://www.rosreestr.ru/).
При регистрации уплачивается пошлина (с физических лиц - 200 рублей, с юридических лиц - 4000 рублей). Т.е. если дольщик - физическое лицо (гражданин), он уплачивает ½ от суммы пошлины - 100 руб., застройщик - юридическое лицо, оно уплачивает ½ от суммы пошлины - 2000 руб. Если и дольщик и застройщик юридические лица, они каждое уплачивают по 2000 руб.
Договор регистрируется в течении 30 дней.
По результату - у сторон сделки должен быть зарегистрированный договор (на договоре будет штамп Росреестра о государственной регистрации договора, на котором обязательно должна быть дата регистрации и номер регистрации.
Какие документы необходимо предоставить на регистрацию можно посмотреть например здесь http://to77.rosreestr.ru/registr/registr_standart/registr_standart_6

5.      Когда регистрируется собственность на объект долевого участия (квартиру).
После окончания строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, дольщику передается квартира по акту приема-передачи.
Список документов, предоставляемых для государственной регистрации права собственности можно посмотреть здесь.
За регистрацию права взимается пошлина: 1000 руб. с физического лица, 15 000 руб. с юридического.
Регистрацию права Росреестр должен провести в течении 20 дней, если одновременно регистрируется ипотека, то в течении 5-ти дней для квартир, и в течении 15-ти дней для нежилых помещений.
По результату - собственнику выдают на руки Свидетельство о государственной регистрации права.

6.      С какого момента дольщик должен нести расходы по содержанию квартиры.
Обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи помещений по передаточному акту (смотрим п. 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, актуальную редакцию закона см. здесь - «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ).

 

Законы

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"

 

Решения Верховного Суда РФ 

Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 09.06.2006 N 82» 

Подзаконные нормативные акты 

Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749)

Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства"

Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 (ред. от 16.01.2007) "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика"

Приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 N 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса"

 

 

 

Статьи

Блоги

Задаток или аванс. Есть ли разница?

Очень часто стороны по договору используют понятие "задаток", при этом на самом деле осуществляют авансовый платеж. Задаток, аванс, несмотря на схожесть в том, что и тот и другой передаются продавцу до момента окончательного исполнения договора, очень сильно отличаются по тем последствиям, которые каждый из них имеет для получившей стороны. Разберемся в деталях.

Бесплатные консультации

12 декабря 2013 года провожу бесплатные консультации по вопросам семейного, жилищного права и миграционного законодательства.

Антенна на стене многоквартирного дома

На стене многоквартирного дома размещены антенны.Жилец квартиры полагает, что от этих приборов идет вредоносное излучение, влияющее не его здоровье. Какой правовой способ защиты надлежит использовать?

Специализации

Поиск адвоката

Перед поиском адвоката

Информация о том: как качественно составить соглашение, как и куда можно пожаловаться, как обезопасить себя и своих близких: