Статьи адвокатской практики

Покупка земельного участка: ознакомление с документами

На земельном участке можно разбить сад. Или посадить огород. Или даже что-нибудь по-строить. Однако не сразу – вначале участок нужно купить и оформить на него право собственности.

Классическая история. Вы наконец-то накопили на земельный участок и подобрали вариант для покупки. Участок вам нравится. А продавец уже торопит: отдавай деньги, переписываем участок и пользуйся в свое удовольствие. Однако шевелится где-то глубоко "червячок сомнения" – а вдруг обман? Эти мысли заставляют просыпаться по ночам. И горстями глотать снотворное.

Как не купить "кота в мешке"? В первую очередь давайте определимся с самым главным. Практика показывает, что вступать в сделку без проверки приобретаемого объекта очень рискованно. И тем более не спешите передавать продавцу деньги. Ведь были случаи, и неоднократно, когда продавец получал деньги и терялся. Менял телефонные номера, покидал пределы города, республики и т.д. Потом было очень трудно найти его, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.

Поэтому первое, что должен сделать покупатель – ознакомиться с документами на приобретаемый земельный участок.
При этом необходимо помнить, что:
- в соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет;
- земельный участок, как объект недвижимости, значится в двух реестрах: в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), имеет свой уникальный номер и адрес.

Продавец участка должен представить вам для ознакомления следующие документы:
1. Правоустанавливающий документ.
2. Правоподтверждающий документ.
3. Кадастровый паспорт.
4. Общегражданский паспорт правообладателя.

Но это общий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Так например, если собственник участка является несовершеннолетним или же лицом недееспособным либо ограниченно дееспособным, то для совершения сделки необходим документ, разрешающий право продажи земельного участка, который должен быть выдан органами опеки и попечительства. Есть и другие ситуации, когда продавцу необходимо представлять расширенный перечень документов. Но это уже отдельная тема, а мы с вами останемся в своей.

Правоустанавливающим документом может являться, к примеру, решение местной администрации о предоставлении права на земельный участок. Или договор (купли-продажи, мены, дарения). Либо свидетельство о праве на наследство. И наконец, судебные акты, вступившие в законную силу, тоже являются правоустанавливающими документами.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок является правоподтверждающим документом. Это такая розовая бумажка, имеющая огромное значение. Содержит следующие сведения: когда и кем выдано, на основании каких документов, кто является собственником земли, категория земли и вид разрешенного использования, площадь участка, его местоположение и кадастровый номер, наличие ограничений (обременений).

Трудно переоценить также значение кадастрового паспорта земельного участка. В нем указаны сведения о кадастровом номере участка, его местоположении, площади, кадастровой стоимости, категории земель, к которой относится земельный участок, виде разрешенного использования, а также сведения о зарегистрированных правах на конкретный участок. К кадастровому паспорту прилагается план земельного участка.

Однако не все умеют читать кадастровый паспорт. Он содержит термины и величины, для пони-мания которых нужны специальные познания. Хотя бы на минимальном уровне. При этом информация, содержащаяся в кадастровом паспорте, для покупателя очень важна.

Например, кадастровый паспорт может рассказать покупателю, проходил ли приобретаемый уча-сток процедуру межевания. Или, иными словами, привязан ли он к точкам на местности. Вопрос очень важный. Ведь если участок не отмежеван, то покупателю придется самому производить эту процедуру, согласовывать границы со всеми владельцами смежных земельных участков. И если договориться не удастся, то останется искать дорогу в суд. А суд – дело долгое и дорогое. Долгое потому, что займет не менее трех месяцев. А дорогое по причине сопутствующих расходов в виде госпошлины, гонорара адвокату, оплаты экспертизы и т.п. Если же межевание вообще не проводить, то в будущем могут возникнуть споры с соседями – собственниками смежных участков относительно их границ.

Не стоит отчаиваться, если вы не обладаете специальными познаниями и навыками работы с юридическими документами, и не можете разобраться в содержании документов продавца. Покажите эти документы профессионалу – адвокату недвижимости. Используя свой практический опыт, адвокат сможет увидеть все опасности (подводные камни) возможной сделки с данным объектом недвижимости, а по неясным вопросам проведет дополнительную юридическую проверку.

Следует отметить, что все вышеперечисленные документы ничего не расскажут покупателю о наличии ограничений (обременений), наложенных на приобретаемый участок в текущий момент времени. В свидетельстве, конечно, есть такая графа, однако сведения об ограничениях (обременениях) там содержатся на момент выдачи свидетельства. А ведь с течением времени с того момента участок мог быть обременен залогом, сервитутом либо правами (правопритязаниями) третьих лиц. Поэтому покупателю рекомендуется взять выписку из ЕГРП, где указан правообладатель и содержится информация о том, не установлены ли в отношении участка какие-либо ограничения (арест) либо обременения правами третьих лиц. Эту выписку может получить любой зая-витель, обратившийся в Управление Росреестра по Республике Бурятия.

Выписку из Росреестра лучше брать не сразу, а только после тщательной проверки всех ранее указанных документов. Лучше всего – непосредственно перед подачей документов на государственную регистрацию.

На практике нередки случаи, когда продавец стал правообладателем земельного участка до 1998 года, а право собственности в Росреестре не зарегистрировал. В таких случаях Росреестр не сможет представить вам сведения о зарегистрированных правах на интересующий вас участок, по-скольку данные сведения в нем отсутствуют. Предложите продавцу обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации ранее возникшего права, после чего он получит свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца. Такая процедура занимает не более пяти дней, зато документы будут готовы для сделки.

--
С уважением,
Евгений Юрьевич Левит,
адвокат недвижимости г. Улан-Удэ,
ул. Кирова, 28А, офис 21, тел. 63-88-57